Co dělat když je nájemník v exekuci?

Mnoho z nás má nepříjemné pocity, když slyší slova “exekuce” a “exekutor”. Tyto termíny obvykle přinášejí stres a problémy. Ačkoli se exekuce mohou zdát jako věc, která nás osobně nemusí zasáhnout, může se stát, že se s nimi budeme muset potýkat prostřednictvím našeho nájemníka. Jak bychom se na to měli připravit? A co dělat, když exekutor stojí před našimi dveřmi a ohrožuje naši nemovitost?

Často se stává, že pronajímatelé vyjadřují odmítavý postoj vůči zápisu trvalého bydliště nájemníka na adrese nájmu. Někteří dokonce v nájemní smlouvě zakazují nájemníkům provést tento krok. Důvodem bývá obava z možných exekucí, pokud by se nájemník dostal do finančních potíží.

Je důležité si uvědomit, že takovéto ustanovení v nájemní smlouvě je neplatné. Pronajímatel nemá právo nájemníkovi zakázat získání trvalého bydliště na adrese nájmu. Nájemník může trvalý pobyt získat na příslušném úřadě bez ohledu na názor pronajímatele. Co se týče možných exekucí, místo trvalého bydliště v této situaci hraje pouze vedlejší roli a exekutorovi jde především o místo, kde se dlužník nachází a kde má svůj movitý majetek. Tuto skutečnost potvrzuje i Exekutorská komora České republiky.

Každý by měl především dbát na to, aby se vyhnul vzniku jakýchkoli dluhů. To je zřejmé. Pokud již dluhy má, měl by je včas splácet a nedostávat se do prodlení. Je důležité udržovat přehled o své poště, abychom se vyhnuli problémům spojeným s nepřebíráním důležitých zásilek, což by mohlo vést až k exekucím majetku. Pokud má nájemník trvalý pobyt na jiném místě než na adrese nájmu, měl by zvážit zřízení datové schránky.

Dále si může nechat zapsat doručovací adresu v Centrálním registru obyvatel. Pokud je proti němu vedena exekuce, měl by tuto adresu sdělit i soudnímu exekutorovi.

Nájemník může být velkou neznámou. Na začátku nájemního vztahu máme často málo informací o osobě nebo osobách, které do naší nemovitosti přicházejí. Ale je to opravdu tak?

Díky technologiím a internetu můžeme získat mnoho informací o potenciálním nájemníkovi. Profil na sociálních sítích nebo jednoduché vyhledávání na internetu může poskytnout užitečné informace. Pokud jde o finanční závazky, existují sofistikovanější metody, jako je Centrální registr dlužníků, centrální evidence exekucí a insolvenční rejstřík.

Pronajímatelé mohou za určitý poplatek prověřit potenciální nájemníky a získat takové informace, které jim umožní vyhodnotit riziko spojené s nájemcem. Tuto službu poskytují některé servery a realitní kanceláře. Důležité je také zajistit si kauce na případné škody, která by mohla vzniknout.

Pokud jde o prevenci, druhým klíčovým krokem je vytvoření soupisu veškerého majetku v bytě. Nájemní smlouva by měla jasně určovat, co patří pronajímateli a co nájemníkovi. Ideálně by měla být přiložena i fotodokumentace.

Je důležité si uvědomit, že exekuce může být vedena nejen proti nájemníkovi, ale také proti pronajímateli. Proto pečlivý soupis majetku chrání obě strany nájemní smlouvy.

Pokud exekutor již stojí před dveřmi, má nájemník povinnost ho do bytu pustit, ale může si zavolat policii, aby ho doprovodila. Samotná nemovitost není ohrožena, protože v katastru nemovitostí je vždy zapsán majitel, ne nájemník. Exekutor se zaměřuje na movitý majetek.

Pokud máte správně sepsanou nájemní smlouvu a přesný soupis majetku včetně fotodokumentace, může exekutor zabavit pouze věci patřící dlužníkovi. Mít doklady o vlastnictví, jako jsou účtenky nebo faktury, může tento proces urychlit. Horší situace nastává, pokud nemáte soupis majetku nebo není úplný. Exekutor může zabavit cokoli, co si vybere, a vy budete muset dokázat, že zabavené věci jsou vaše. To můžete udělat například prostřednictvím účtenek nebo faktur. Pokud jste přítomní během exekuce jako majitel, můžete tyto dokumenty exekutorovi okamžitě předložit a zabavení majetku tak může být zastaveno.

V poslední době majitelé bytů často do nájemních smluv zahrnují tzv. exekuční doložku, což je ustanovení o přímé exekuční vykonatelnosti. To znamená, že pokud nájemník dluží nájemné, exekutor může okamžitě zabavit jeho majetek nebo zablokovat účet, aniž by bylo nutné projít celým soudním procesem. Soud hraje v tomto procesu pouze formální roli. Tato doložka má především výhodu v rychlosti.

Toto ustanovení se obvykle zapisuje u notáře současně s podpisem nájemní smlouvy. Majitelé tímto způsobem předem zabezpečují sebe proti nájemníkům, kteří by mohli přestat platit nájemné. Často se tato doložka používá i v případech, kdy majitelé mají na bytě sjednanou hypotéku. Pokud by nájemník přestal platit nájemné, majitel by se mohl dostat do finančních problémů se splácením.

I když exekuční doložka výrazně urychluje celý proces exekuce, nájemníka nelze vystěhovat exekucí dříve, než vyprší platnost nájemní smlouvy. Proto je důležité, aby smlouva byla uzavřena na dobu určitou.

Celkově je důležité, abychom byli dobře připraveni a chránili svůj majetek před možnými exekucemi. Správně sepsaná nájemní smlouva, soupis majetku a prevence ze strany nájemníka i pronajímatele mohou pomoci minimalizovat rizika spojená s exekucemi v nájemních bytech.